被相続人の居住用財産の譲渡の特例とは

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、

相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した場合に、一定の

要件に当てはまるときは、その譲渡所得の金額から最高3000万円まで控除すること

ができます。これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除

の特例といいます。

2019年度税制改正では、特例の対象となる居住用家屋・敷地が拡充されています。

具体的には、この制度は、特例の対象となる相続した家屋について、被相続人が

相続の開始直前において一人で居住していることが要件でしたが、2019年4月1日

以降の譲渡から、要介護認定等を受け、被相続人が相続開始の直前まで老人ホーム

等に入所していた場合も、一定要件を満たせば適用対象となることになりました。

その上、適用期限についても2023年12月31日まで4年間延長されています。

一定の要件とは、まず要件を満たす老人ホーム等として、「老人福祉法に規定する

認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、養護老人ホーム、特別養護老人

ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム」、「介護保険法に規定する介護老人保健

施設、介護医療院」、「高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス

付き高齢者向け住宅」、「障害者総合支援法に規定する障害者支援施設又は共同生活

援助を行う住居」が掲げられています。

さらに、老人ホームに入所していた場合の具体的な要件としては、(1)被相続人が介護

保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始直前まで老人ホーム等に入所

をしていたこと、(2)被相続人が老人ホーム等に入所をしたときから相続の開始の直前

まで、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用又はその者以外

の者の居住の用に供されていたことがないことがあります。

☆☆その他の要件☆☆

1981年5月31日以前に建築されたことや区分所有建物（マンション）でないこと、

家屋を売却するのであれば耐震基準を満たしていること、売却金額が１億円以下

といった要件があります。これらは、登記事項証明書や耐震基準適合証明書、

売買契約書などで証明します。また、売った家屋や敷地等について、相続財産を

譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受け

ていないことにも注意しましょう。