「タワマン節税」防止に新しい算定ルール

　国税庁はこのほど、マンションの相続税評価額について、市場価格との乖離の実態を
踏まえた上で適正化を検討していた有識者会議の見直し案を公表した。この見直しの
背景には、マンションの評価額が実勢価格の平均4割程度にとどまることから、その
評価額の低さを利用したいわゆる「マンション節税」や「タワマン節税」が富裕層を
中心に広がっていたことがある。今回、相続税の新たな算定ルールを定め、その節税
防止を狙う。

　現行の相続等で取得した財産の時価(マンション(一室)の評価額)は、不動産鑑定
価格や売却価格が通常不明であることから、建物(区分所有建物)の固定資産評価額
と路線価等から計算した敷地(敷地利用権)の価額の合計額としている。しかし、
建物の市場価格は、建物の総階数やマンション一室の所在階、築年数が考慮されて
おり、これらの反映が不十分だと、評価額が市場価格に比べて低くなるケースがある。
　
　また、マンション一室を所有するための敷地利用権は、共有持分で按分した面積に
平米単価を乗じて評価されるが、この面積は一般的に高層マンションほどより細分化
され狭小となるため、敷地持分が狭小なケースは立地条件の良好な場所でも、評価額
が市場価格に比べて低くなる。このように、建物の効用の反映や立地条件の反映が不
十分なことが、マンションの相続税評価額と実勢価格の乖離の要因となっている。

　そこで、見直し案では、相続税評価額が市場価格と乖離する要因となっている「築年数」、
「総階数(総階数指数)」、「所在階」、「敷地持分狭小度」の4つの指数に基づいて、
評価額を補正する方向で通達の整備を行う。

　具体的には、これら4指数に基づき統計的手法により乖離率を予測し、その結果、
評価額が市場価格理論値の「60%」(一戸建ての評価の現状を踏まえたもの)に達しない
場合は「60%」に達するまで評価額を補正することとする。

☆見直しイメージ☆
　評価方法の見直しのイメージは、(1)一戸建ての物件とのバランスも考慮して、
相続税評価額が市場価格理論値の 60%未満となっているもの(乖離率 1.67 倍を
超えるもの)について、市場価格理論値の 60%(乖離率1.67 倍)になるよう評価
額を補正、(2)評価水準 60%~100%は補正しない(現行の相続税評価額×1.0)、
(3)評価水準 100%超のものは100%となるよう評価額を減額します。2024 年1月
からの適用を目指します。